Как русскоязычные IT-экспаты покупают своё первое жильё в Нидерландах

Есть момент, который наступает почти у каждого экспата. Обычно это происходит между третьим повышением зарплаты и очередным письмом от арендодателя о повышении аренды.

Человек смотрит на ежемесячный платёж за квартиру и вдруг произносит сакральную фразу: «Может, уже купить своё?» Именно так начинается путь русскоязычного IT-специалиста на рынок недвижимости Нидерландов — после опыта аренды, разумеется.

Стадия первая. Калькулятор

До покупки все экспаты делятся на две категории: те, кто уже открыл ипотечный калькулятор, и те, кто откроет его сегодня вечером. Потом происходит удивительное открытие: оказывается, ежемесячный платёж по ипотеке иногда меньше аренды. После чего человек приходит в состояние лёгкого шока.

— Подождите. То есть я могу платить меньше, и квартира будет моей?

Теоретически — да. Практически — добро пожаловать на следующий уровень сложности.

Амстердам глазами арендатора и покупателя

Когда вы арендуете квартиру, Амстердам кажется большим. Когда начинаете покупать — внезапно становится очень маленьким. Потому что бюджет, который выглядел солидно ещё вчера, начинает подозрительно быстро заканчиваться.

Особенно после слов ипотечного консультанта:

— Максимальная ипотека у вас примерно 650 тысяч.

В голове уже был красивый канал, большие окна и терраса. Рынок отвечает:

— Вот прекрасная квартира 58 квадратных метров. И ещё 80 человек хотят её купить.

Любовь к Амстердаму заканчивается на просмотре номер двадцать

У большинства экспатов путь выглядит одинаково.

• Неделя первая: только Амстердам.
• Неделя третья: Амстелвен тоже неплохо.
• Неделя шестая: Харлем очень симпатичный город.
• Неделя восьмая: а что там вообще в Алмере?

К десятому просмотру многие внезапно становятся экспертами по железнодорожному сообщению. Потому что оказывается, что двадцать минут на поезде стоят примерно на 200–300 тысяч евро дешевле.

Самый популярный вопрос IT-специалиста

— А это хорошая инвестиция?

Профессиональная деформация айтишников заставляет смотреть на квартиру как на актив. Таблицы, сценарии, доходность, ROI, сравнение с ETF, Excel-файлы с шестнадцатью вкладками.

В какой-то момент приходится напоминать: вы покупаете не дата-центр, а место, где будете жить. Иногда квартира с видом на парк делает для качества жизни больше, чем дополнительные 0,8% годовой доходности в электронной таблице.

На что смотрит программист

Обычный покупатель смотрит на квартиру. А программист смотрит на:

• скорость интернета;
• количество розеток;
• место под второй монитор;
• шумоизоляцию;
• качество Wi-Fi возле рабочего стола.

Кухня может быть второстепенным вопросом. А вот наличие отдельного кабинета способно решить судьбу сделки. После пандемии домашний офис стал новой спальней. Иногда даже важнее спальни.

Старый голландский фонд

Для многих экспатов первое знакомство со старым голландским фондом выглядит так.

На фотографиях — очаровательный дом 1928 года. На просмотре — скрипящие полы, неровные стены, окна, пережившие несколько поколений жильцов: заедающие, рассыхающиеся.

После чего возникает вопрос:

— А это вообще нормально?

Да. Очень часто это нормально. В Нидерландах дом может быть старше государства Израиль и при этом стоить миллион евро.

Магическая аббревиатура VvE

Каждый покупатель квартиры рано или поздно слышит эти три буквы: VvE. После чего начинается новый этап взросления.

Внезапно оказывается, что покупать нужно не только квартиру. Покупать приходится ещё и часть здания — и, бесплатным довеском, соседей. А вместе с ними:

• протоколы собраний;
• годовые отчёты;
• планы ремонта;
• резервный фонд;
• бесконечные обсуждения окон, крыши и лифта.

Некоторые VvE управляются как швейцарские часы. Некоторые напоминают собрание жильцов советского подъезда. Документы приходится читать очень внимательно — иногда внимательнее, чем сам договор купли-продажи.

Техинспекция и список из тридцати пунктов

Ваш офер приняли, вы оплатили техинспекцию и идёте на неё в ожидании, что вам скажут: покупать квартиру не стоит.

Техинспектор, приятно улыбаясь, говорит вам, что квартира хорошая, — но вот список недостатков из 30 пунктов. Вы в шоке просите скидку у маклера продавцов, на что вам отвечают: квартира не новострой, она продаётся как есть. Вы решаете поднажать — вам так советовали в чате по вопросам недвижимости уже опытные покупатели — и вам объявляют, что по согласованию с продавцом квартиру решили отдать другому кандидату.

Идеальных объектов практически не существует. Есть только разные уровни компромиссов.

Контактный вид спорта

Но самый болезненный момент — следующий. Предположим, вы нашли квартиру. Подали предложение. Ждёте. Через день приходит сообщение:

— К сожалению, продавец выбрал другого покупателя.

Именно в этот момент многие впервые узнают, что покупка жилья в Нидерландах — это контактный вид спорта. Особенно в Амстердаме.

Когда приходит первое принятие, оно обычно наступает после нескольких проигранных объектов. Покупатель начинает мыслить иначе. Вместо «хочу идеальную квартиру» появляется «хочу квартиру, в которой буду счастлив ближайшие 7–10 лет».

Это очень важный переход. Потому что идеальных квартир не существует. Как и идеальных работодателей — что особенно хорошо понимают люди из IT.

Любимый страх экспатов

— А вдруг рынок упадёт сразу после покупки?

Этот вопрос задают примерно все. Ответ обычно никого не радует: никто не знает. Если бы кто-то действительно умел предсказывать рынок недвижимости, он давно жил бы на собственной яхте где-нибудь возле Монако (автор статьи сейчас грустно опускает голову — ни яхты, ни Монако в ближайшем будущем не предвидится).

Большинство людей покупают жильё не потому, что идеально угадали цикл рынка, а потому что им нужно где-то жить следующие десять лет.

Оценка объекта для ипотеки

Это отдельная глава. Скажу так: хороший маклер знает эту цифру ещё до подачи офера. Оценка никогда не должна быть удивлением или сюрпризом.

Оценка — это то, сколько объект стоит на сегодняшний день. Другими словами, то, во что его оценил оценщик на основании недавно проданных рядом таких же, идентичных объектов, равных по площади и параметрам. Она, однако, может отличаться от цены покупки — быть выше или ниже, — если вы делали ставку, не посоветовавшись с оценщиком или специалистом.

Последняя стадия

Подписание у нотариуса. Получение ключей. Первый вечер в собственной квартире.

Коробки ещё не распакованы. Интернет ещё не подключён. На полу стоит одинокий чайник. И в этот момент многие говорят одну и ту же фразу:

— Надо было сделать это раньше.