Hoe Russischtalige IT-expats hun eerste woning kopen in Nederland

Er is een moment dat bij bijna elke expat aanbreekt. Meestal ergens tussen je derde salarisverhoging en de zoveelste brief van je verhuurder over een huurverhoging.

Je kijkt naar je maandhuur en spreekt plots de heilige woorden uit: “Zal ik niet gewoon iets kopen?” Zo begint de weg van een Russischtalige IT’er op de Nederlandse woningmarkt — na een periode van huren, uiteraard.

Fase één: de rekenmachine

Vóór de aankoop vallen alle expats in twee categorieën: zij die de hypotheekcalculator al hebben geopend, en zij die dat vanavond nog doen. Dan volgt een opmerkelijke ontdekking: het blijkt dat de maandelijkse hypotheeklast soms lager is dan de huur. Waarna een lichte shock intreedt.

— Wacht even. Dus ik kan minder betalen, en dan is het appartement van mij?

In theorie — ja. In de praktijk — welkom bij het volgende moeilijkheidsniveau.

Amsterdam door de ogen van een huurder en van een koper

Als je huurt, lijkt Amsterdam groot. Zodra je begint te kopen, wordt het opeens heel klein. Want het budget dat gisteren nog solide oogde, begint verdacht snel op te raken.

Vooral na de woorden van je hypotheekadviseur:

— Je maximale hypotheek is ongeveer 650 duizend.

In je hoofd zat al een mooie gracht, grote ramen en een terras. De markt antwoordt:

— Hier is een prachtig appartement van 58 vierkante meter. En nog 80 anderen willen het kopen.

De liefde voor Amsterdam eindigt bij bezichtiging nummer twintig

Bij de meeste expats ziet het pad er hetzelfde uit.

• Week één: alleen Amsterdam.
• Week drie: Amstelveen is eigenlijk ook niet slecht.
• Week zes: Haarlem is een heel charmante stad.
• Week acht: en wat valt er eigenlijk te beleven in Almere?

Tegen de tiende bezichtiging worden velen plots experts in het spoornet. Want het blijkt dat twintig minuten met de trein ongeveer 200.000 tot 300.000 euro minder waard is.

De favoriete vraag van de IT’er

— Maar is het een goede investering?

De beroepsvervorming van techneuten laat hen naar een appartement kijken als naar een asset. Spreadsheets, scenario’s, rendement, ROI, vergelijkingen met ETF’s, Excel-bestanden met zestien tabbladen.

Op een gegeven moment moet ik hen eraan herinneren: je koopt geen datacenter, je koopt een plek om te wonen. Soms doet een appartement met uitzicht op het park meer voor je levenskwaliteit dan 0,8% extra jaarrendement in een spreadsheet.

Waar een programmeur echt naar kijkt

Een gewone koper kijkt naar het appartement. Een programmeur kijkt naar:

• de internetsnelheid;
• het aantal stopcontacten;
• ruimte voor een tweede monitor;
• de geluidsisolatie;
• de kwaliteit van de wifi bij het bureau.

De keuken kan een bijzaak zijn. Maar een aparte werkkamer kan de hele deal bepalen. Sinds de pandemie is het thuiskantoor de nieuwe slaapkamer geworden. Soms zelfs belangrijker dan de slaapkamer.

Kennismaking met de oude Nederlandse woningvoorraad

Voor veel expats verloopt de eerste kennismaking met de oude Nederlandse woningvoorraad zo.

Op de foto’s: een charmant huis uit 1928. Bij de bezichtiging: krakende vloeren, scheve muren, ramen die meerdere generaties bewoners hebben overleefd — klemmend, kromgetrokken, uitgedroogd.

Waarna de vraag rijst:

— Is dit… normaal?

Ja. Heel vaak wel. In Nederland kan een huis ouder zijn dan de staat Israël en toch een miljoen euro kosten.

De magische letters: VvE

Vroeg of laat hoort elke appartementskoper deze drie letters: VvE. En dan begint een nieuwe fase van volwassen worden.

Opeens blijkt dat je niet alleen een appartement koopt. Je koopt ook een deel van het gebouw — en, als gratis toegift, je buren. En daarmee:

• notulen van vergaderingen;
• jaarrekeningen;
• onderhoudsplannen;
• het reservefonds;
• eindeloze discussies over de ramen, het dak en de lift.

Sommige VvE’s lopen als een Zwitsers uurwerk. Andere doen denken aan een bewonersvergadering in een Sovjet-portiek. De documenten moet je heel zorgvuldig lezen — soms zorgvuldiger dan het koopcontract zelf.

De bouwkundige keuring en de lijst met dertig punten

Je bod is geaccepteerd, je hebt de keuring betaald en je gaat ernaartoe in de stille hoop te horen: koop dit appartement maar niet.

De keurmeester vertelt je met een vriendelijke glimlach dat het appartement goed is — maar hier is een lijst met dertig gebreken. In shock vraag je de verkopend makelaar om korting, waarop je te horen krijgt: het appartement is geen nieuwbouw, het wordt verkocht zoals het is. Je besluit door te drukken — de ervaren kopers in je vastgoedchat raadden het je aan — en je krijgt te horen dat het appartement, in overleg met de verkoper, naar een andere kandidaat gaat.

Perfecte objecten bestaan vrijwel niet. Er zijn alleen verschillende niveaus van compromis.

Een contactsport

Maar het pijnlijkste moment is dit. Stel, je hebt het appartement gevonden. Je hebt je bod uitgebracht. Je wacht. Een dag later komt er een bericht:

— Helaas heeft de verkoper voor een andere koper gekozen.

Dit is het moment waarop veel mensen voor het eerst leren dat een huis kopen in Nederland een contactsport is. Zeker in Amsterdam.

Als je eerste acceptatie eindelijk komt, is dat meestal na een paar verloren objecten. De koper gaat anders denken. In plaats van “ik wil het perfecte appartement” wordt het “ik wil een appartement waarin ik de komende 7 tot 10 jaar gelukkig ben.”

Dat is een heel belangrijke omslag. Want perfecte appartementen bestaan niet. Net zomin als perfecte werkgevers — iets wat mensen uit de IT bijzonder goed begrijpen.

De favoriete angst van de expat

— En als de markt nou instort meteen nadat ik heb gekocht?

Zowat iedereen stelt deze vraag. Het antwoord stemt meestal niemand blij: niemand weet het. Als iemand de vastgoedmarkt werkelijk kon voorspellen, woonde hij allang op zijn eigen jacht ergens bij Monaco (de schrijfster buigt nu bedroefd het hoofd — een jacht noch Monaco is in de nabije toekomst in zicht).

De meeste mensen kopen geen huis omdat ze de marktcyclus perfect hebben getimed, maar omdat ze de komende tien jaar ergens moeten wonen.

De taxatie voor de hypotheek

Dat is een hoofdstuk apart. Ik zeg het zo: een goede makelaar kent dit cijfer al vóórdat het bod wordt uitgebracht. De taxatie mag nooit een verrassing of een schok zijn.

De taxatie is simpelweg wat het object vandaag waard is — met andere woorden, wat de taxateur het toekent op basis van identieke, qua oppervlak en kenmerken gelijkwaardige objecten die recent in de buurt zijn verkocht. Ze kan echter afwijken van de koopprijs — hoger of lager — als je een bod hebt gedaan zonder een taxateur of specialist te raadplegen.

De laatste fase

De ondertekening bij de notaris. Het ophalen van de sleutels. De eerste avond in je eigen appartement.

De dozen zijn nog niet uitgepakt. Het internet is nog niet aangesloten. Op de vloer staat een eenzame waterkoker. En op dat moment zeggen veel mensen precies hetzelfde:

— Dit hadden we eerder moeten doen.